蔡鸿岩：要“人人有房住”，不要“人人有住房”

　　中国不动产研究院首席评论员，《楼市》杂志出品人，著有《老蔡侃房》、《批评万科》，生于1964年

　　“人人有房住”和“人人有住房”，完全是两个概念。

　　永远不可能每个人都需要买一套房，合理的消费是量入为出。你在这个城市里头，买不起房，租不起房，说明你创造财富的能力不够，你只能选择比它房价低、生活成本低的城市去工作生活。

　　要想住得像个人样，要根据自己家庭财富、收入情况，量入为出。我们的社会变成了纯商品化社会，北上广深这些城市对穷人是逐出效应，最后会变成富人城市。

　　今天的房价，不论是买楼的价格还是租金，宏观上说，它是市场供需关系厘定的价位。如果说市场上的房子求大于供，房价必须上涨，供大于求，房价就会下降。

　　人要住个人样，但是你不能和40岁的老板去比住房，这样去比是一个错误。1998年房改之后，包括政府、舆论、社会都在强调，人人都要有住房。所有的人，包括公务员、私企、老百姓，都认为要有房住，前提就是必须自己去买房，这不对。

　　为什么这些年住房矛盾这么大？很重要的原因是1998年中国住房商品化，政府把责任全都推给了社会，政府的住房体制过于单一化。以前计划经济，全是大包大揽，突然变成全部市场化，政府基本保障住房又“欠债”。

　　包括现在，我负责任地说，有一些地方政府，对保障住房建设有抵触的情绪，没有人心甘情愿去建保障住房，为什么？谁出钱？财政收入里头，没有一部法律规定政府必须要拿出多少来建保障房，那这钱从哪来？现在政府靠卖地，要发展商配建，做生意都讲不出现金资源互换。我拿着地，你来投资，完了你拿出一定比例来建保障住房。你每年卖地挣多少钱？为什么你不能在财政收入里头划出5%、10%用于保障住房建设？为什么从去年开始才相对硬性地规定呢？

　　土地财政体制决定地方政府不心甘情愿去建保障住房，现在所谓1000万套的保障住房供应，是中央定下来的，地方执行当中一定是加入了很大部分水分，各地都有自己的高招儿来应对上面下达的任务。

　　现在房价高，特别是中心城市房价高，从市场供应结构上说，它是合理的，从政府政策主导来说，它是有缺失的。

　　现在高房价的问题不是简单的供求关系问题。我有两个理论，一个是“1+1”理论，就是这个城市有一个人就要有张床有间房，是它跟常态人口——不是政府公布的常住户口人口，我说的人口是平时在这工作生活的人——跟住房是成正比的。另一个理论，中国房地产大走势是“13亿人口乘以GDP”。现在，中国13亿人口自由流动，每年春运有2亿人的春运数字，这是全世界任何国家都没有的，从某种意义上讲，每年春运递增的人口数量跟房地产的需求绝对是成正比的。

　　我们的问题出在国家没有一个合理的城市发展战略布局。我们现在只有给中心城市设防火墙，让更多人在三四线城市能够落足、就业、生活、定居，这样中心城市人口的压力才会减轻。人口不向中心城市流动了，城市的房价自然就不会上涨。如果说全中国13亿人口每年有万分之一的人都想往北京、上海跑，北京、上海的房价必须得到全世界最贵的房价，一定是这样一个结果。

　　所有的优势资源集中在大城市，大家都奔着优势资源来到这座城市，我能在北京找到最好的医疗、最好的就业发展机会，文化、体育、卫生都能享受最好，我为什么不到这来？

　　我们现在的格局是严重的经济地方割据，地方以自己的利益为重，各自为政。一个北京市有金融街，还要有CBD，北京在自己的城市抢，还要跟上海去抢中心地位，天津现在也要建金融中心，这些都是本位主义，每座城市还在强化它的中心资源价值，没有协调地发展。

　　有一个规律，所有房价上涨过快的城市，都是跟它的区域辐射性有关。最典型的是成都和重庆，重庆有钱的人跑去成都买房，整个西南地区有钱的人都在成都有房子，你很少听说成都有钱的人上重庆去买房，所以重庆的房价一直没涨上来，这都是因为成都的辐射性。北京和天津也是这样，在建京津高铁之前，天津的发展商说，这下好了，建了高铁之后，20分钟车程，北京人买不起房子的人要来天津来买房，我们看到的现实是，高铁建成后，天津有钱的人上北京买房了，北京在天津工作的人也在往北京跑，我的分公司在天津，以前去天津必须得住一宿，现在多晚我都要坐车回北京住。

　　有一天，房价是否会崩盘？我认为不是房价崩盘，而是整个城市市政系统负荷承载能力不够了，城市会陷入瘫痪，但它的房价可能还会很高。北京常态人口有3000万人，而市政系统只能为1000万人服务。我看央视新闻，北京以前有个村子叫临水村，现在改叫缺水村了。

　　(采访/何雄飞)