厦门在城中村现代化治理中试点推广“EPC+O”模式，实现投、融、建、管、营一体化发展，推动产业转型升级

小投入撬动大资本 小社区焕发大活力

东南网3月20日讯（福建日报报业集团记者 陈挺）

城中村治理的短板，在于单纯依靠财政投入、自我造血不足、发展后劲乏力等。两年多来，厦门在城中村现代化治理中试点推广并创新运用“EPC+O”模式，即规划、设计、建设、运营、管理于一体，在财政投入基础上，引入社会资本，激活村集体资产，吸收银行贷款，扩展资金平台，构建多元投融资机制，通过较小投资撬动大资本，激发创新活力，增强自我造血功能。

在这样的机制带动下，厦门城中村的闲置公共资源被盘活利用，传统产业实现转型发展，产业业态不断丰富，城中村面貌由此焕然一新。

日前，我们以厦门岛内外三个样本村为切入点，近距离观察这种创新模式运用给城中村带来的深刻变化。

模式创新

政企合作激活城中村

近日，湖里区围里社区的会福茶馆开业了，红砖古厝，燕尾屋脊，这个极具闽南韵味的茶馆迅速成为网红打卡地。

和一般茶馆不同的是，占地约1000平方米的茶馆，完整留存了有百年历史的古宅断墙。经过精心的修旧如旧改造，它不仅恢复了闽南典型古厝的风貌，更转型为共享茶室。步入茶馆，仿佛瞬间穿越至古早的闽南小院，红砖墙与陈设的茶具、草木熏香、民俗艺术品等，共同营造出一抹独有的文化韵味与美学魅力。

在围里社区的东边，去年11月，东围创意集装箱集市开业。

45个创意集装箱，组成开放式青年潮创社交空间，新式潮饮、餐酒吧、轻食烘焙等业态的引入，满足居民消费需求，让围里迅速变成潮味十足的夜消费聚集地，以及活力十足的创业场所。

曾少谦就是受益者之一。“围里翻天覆地的变化，给了我们一个很好的创业平台，招商之初，我就觉得这里的规划有活力、有创意、有温度，相信一定会火爆。”作为第一批进驻东围创意集装箱集市的商家，福鹿家精酿的老板曾少谦信心满满。

活力源自创新，来自改变。2024年，央企中建四局以社会资本方身份，参与到厦门市城中村现代化治理投资项目中来，开启了创新版的“EPC+O”政企合作模式。

在财政投资10年总计超1亿元的基础上，中建四局通过搭建平台引入社会资本，3年投资不少于3000万元，主要为金巷历史文化街、东围创意集市及西里停车场等提供既有建筑改造和翻新。

“作为国企，我们坚持‘微利可持续、做长远打算’的价值理念，从项目伊始，便与湖里区、禾山街道一起策划，最终形成了中建四局占股51%、湖里国投10%、围里社区39%的三方合资的股份制公司联合体，全面激发各方资源。”中建四局建设发展有限公司党委书记、董事长王金兵说。

引入社会资本，盘活土地资源，增强造血功能，才能确保城中村现代化治理在后续管理、维护中水出有源、木出有根。厦门大学建筑与土木工程学院教授级高级工程师郑灵飞说：“城中村要发展，关键要培育优势产业，提升造血机能。通过盘活发展用地、闲置资产，努力让田园变公园、村庄变景区、农房变客房、村民变股东，充分发挥多方资本的力量。”

王金兵说：“中建四局以资源整合平台身份主导城中村现代化治理投资项目，集规划、投资、更新、运营于一体，通过与政府的深度合作，共同推动城市更新改造项目。根据围里社区的区域特点，我们将东围打造为网红商业集市，西里建设为智慧停车场，会福巷升级为历史商业街区。同时，我们在更新和运营上，全部采用近零低碳、可持续使用的绿色节能产品和技术。”

据了解，中建四局通过招商运营，吸引小商户投资装修和经营入驻，计划通过10年的运营收入覆盖前期投入，目前已取得预期成效。

围里项目负责人杨芳说：“我们的项目收益主要来源于商业空间租赁、住房租赁、物业管理费、土地释放红利及资产增值。其中，物业管理费规划为10年，提供稳定的现金流支持；商业租赁与产业园区运营进一步拓宽收入来源，增强收益的可预测性与稳定性。此外，土地释放和资产增值为投资提供额外保障，确保资源高效转化为收益。”

在创新模式运用下，围里整理社区空间，盘活土地资源，对市政基础配套、出租房统租统管、项目运营进行统筹规划安排，一块块边角地被开发高效利用，一处处沉睡资源被唤醒服务居民。

比如，通过拆除6000多平方米违建和迁移32座墓地，梳理1.2万平方米空间，由厦门市围里运营管理服务有限公司投建，打造新能源机动车充电停车场；陈振发老宅变身纯阅读公益图书馆，陈鹤老宅升级为社区网格工作室……

空间优化，资源盘活，围里解决了社区长远发展的业态问题。围里社区党委书记陈延风说：“政、民、企三方协同作战，资金共同分担，项目成本显著降低。”

空间梳理，产业升级。城中村现代化治理使围里社区的片区价值得到很好的提升，也跟周边环境融为一体，形成可持续发展的样本模式，为全市城中村现代化治理提供了借鉴和方向。

产业再造

影视小镇带动社区发展

“工程桩（管桩）、基坑支护灌注桩完成100%，1^#楼地下室承台垫层完成50％，整个项目预计将在2027年5月完成。”同安区后宅影视居住小镇项目代建单位中建四局负责人告诉记者。

该项目位于同安区新美街道后宅社区，也是本轮厦门市城中村现代化治理项目之一。项目定位为影视孵化基地综合体，建成后将成为影视创作人才交流的重要平台。

“我们以财政投资0.93亿元，撬动引入社会资本约4.7亿元，打造后宅影视居住小镇项目。”后宅社区党委书记、主任林聪委说，“公共服务用房和近邻配套用房，预估总投资达1390万元，每年预计可收入125万元，村民参与分红。此外，动漫主题停车场和影视招商驿站公园，预估总投资535万元，集体和村民都将因此受益。”

除了来自社会和乡贤的投资外，记者注意到，后宅在“EPC+O”模式基础上又加入融资理念。据了解，项目已获得重要的融资渠道，经同安区专题会议研究通过，将以土地使用权及在建工程最高额抵押担保，厦门农行同安支行将提供贷款额度20875万元的建设资金，为项目建设赋能。

将影视资源带入小镇建设的厦门裕勤影业有限公司董事长吕启航表示：“项目开工建设后，预计在2026年底陆续进行招商运营，目前周边村庄房屋正在进行外立面更新改造。影视居住小镇项目占地面积约160亩，总建筑面积128360平方米，建成后将成为集保障性租赁房、商场、酒店、办公、影视产业、步行街于一体的综合性创业居住小镇。”

林聪委说，项目建成后，将极大提升社区竞争力，带动村集体收入增长，预计项目投用后每年收入可达2160万元，未来可长期居住约1万人，创造一大批新的就业岗位。

近年来，同安区加速构建“4+4+1”现代化产业体系，打造文化影视全产业链。借助区位发展的背景，新美街道全力引进影视文化资源，加速影视居住小镇项目的落地、建设。

不仅是后宅，在同安区，以“项目+社区”发展思路，加快培育特色业态，推动多种经济业态同步发展，已成为推动城中村发展的重要推手。

针对第一批城中村存在的新业态发展成效不够突出、集体经济造血功能不足等问题，同安区还探索“社区集体筹资建设+企业化管理”运营模式，后宅社区前埔金边公寓、潘涂社区农贸市场等16个项目建成投用，后宅影视基地、后田社区古村落艺术社区、田洋水上溪游等新业态加快培育，努力使城中村外来人口保持流入状态。

资源盘活

农旅综合体实现多方共赢

“民安产业兴 渔歌共飨情”。3月1日上午，“侯亭渔歌”台湾美食季暨产业链对接会在翔安区民安街道山亭社区开幕，12家台湾美食商家、12家“翔安百味”美食商家在这里交流，以美食为媒，推动合作。

值得一提的是，活动举办的现场，原本是杂草丛生的废弃虾池，治理后，这里被打造成“侯亭渔歌”农旅综合体，以“渔趣经济”为核心，融合亲水沙滩、虾池垂钓、非遗赶海体验、亲子萌宠乐园等沉浸式业态，延伸水产养殖、休闲观光、科普研学等，既为游客提供新鲜体验，又为集体经济增加收入。

对面就是下潭尾滨海湿地公园，民安街道党工委书记叶捷频说，不久的将来，一座美丽的彩虹桥将连接“侯亭渔歌”和下潭尾，从空中俯瞰，改造后的山亭社区城中村和一路之隔的生态绿地有机融合，景在城中，城在景内，“侯亭渔歌”农旅综合体将补齐下潭尾滨海湿地公园在吃、住、购等方面的文旅配套服务。

“社区出资对虾池沿线的裸房进行了整治，还装上动画灯光，一到晚上就亮起来，很漂亮，吸引了不少游客前来拍照打卡。以后民宿发展起来，能留住更多游客，前景肯定不错。”居民陈先生满怀期待地说。

城中村现代化治理，让小社区焕发大活力。山亭社区以撂荒虾塘生态振兴为切入点，创新探索乡村资源活化利用新路径，通过构建政、企、民三方合作，集约化整合85亩零散闲置虾池，为规模化开发奠定基础。

叶捷频说，街道投入财政资金约400万元，用于建设挡土墙和护坡；社区出资约1000万元，收回涉及两个小组约85亩虾池的土地承包经营权。在财政投入基础上，项目创新性地引入社会资本610万元，打造“侯亭渔歌”农旅综合体。在“开发+治理”双轮驱动下，虾塘活化与城中村现代化治理深度结合，通过基础设施提升、排水管网完善、滨水景观营造等12项人居环境提质工程，实现废弃资源向资产的转变、生态空间向场景的转化。

“侯亭渔歌”农旅综合体项目建成后，将带动80余户村民就业增收，村集体年增收超百万元，成为当地生态、生产、生活“三生融合”的城中村现代化治理样板。

集规划、设计、建设、运营、管理于一体，调动社会力量广泛参与，实现企业发展、城中村收入稳定。厦门探索试点的“EPC+O”模式成效显著，两年多来，共引入社会资本43.96亿元，显露出广阔的发展前景。

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“EPC+O”模式六大亮点

目前，厦门“EPC+O”试点围里、塘边项目重点区域建设已基本完成，转入综合治理委员会、平台公司和社区居民共治阶段，推动长效运营管理服务，试点取得初步成效，凸显六大亮点——

1.创新治理机制。建立“1+2+N”工作机制，“1”指社区大党委实施党建引领；“2”指设立综合治理委员会和平台公司，搭建行政管理服务和运营管理服务两个平台；“N”指平台公司依法依规引入N个专业单位参与治理，形成多元主体共建共治共享的治理机制。

2.引入社会力量。围里社区中建四局联合体已完成社会投资3000多万元，塘边社区福信集团联合体已完成社会投资700多万元，实现城中村现代化治理建设项目上财政投资与社会投资1∶2的撬动效益，形成覆盖项目全生命周期的成本效益精细化管理体系。

3.升级产业业态。围里社区整合东围废弃杂乱边角地，打造创意集装箱集市；释放1.1万多平方米低效空间，每年增加社区集体收入160多万元。塘边社区盘活4000多平方米、荒废近10年的建筑，重点打造“半山451”文创项目，实现产业业态迭代升级，每年增加村集体收入60多万元。

4.传承村庄文脉。围里社区、塘边社区各建设一处村史文化墙，修缮活化利用6栋文物建筑，引入公益阅读、亲子教育等业态，同时利用多处C、D级危房老建筑空间，由群众出房出地，平台公司投资进行改造修缮并运营10年，为社区居民提供文化休闲业态服务，形成具有村庄特色的文化品牌与空间。

5.长效管理服务。实施大物业管理服务。围里社区、塘边社区分别由联发物业、福信里物业公司承接大物业管理服务，采用“考评+培育+激励”方式，明确物业管理服务绩效考核内容及标准，实现微利可持续管理服务机制。

6.共建共治共享。围里社区、塘边社区成立社区大党委、综合治理委员会，综治委、平台公司、居民等定期召开“围桌议事会”等，推动协商共治，凝聚治理合力。社区居民踊跃参与，在违建拆除、外立面改造和C、D级危房改造运营等方面主动配合，营造出共建共治共享的良好氛围。