自营式物管最普遍 业主基本不用花钱

海都驻台记者探访 台湾物业管理模式

林先生，台北市忠孝东路4段559巷富阳大楼的总务。说是总务，其实整个大厦连他在内，只有2名管理人员。

富阳大楼相当于酒店式公寓，打理起来比较简单。大部分租户入住前，会一次性缴清一年的租金和物业管理费。如果是季度缴的，就需要多交一个月的押金。“为了管理的方便。”林先生说，台湾虽然很少出现物业费欠缴的现象，但为了避免麻烦，大部分酒店式公寓都实行这一模式。

林先生本身还是隔壁鼎园大楼小区管委会的“财务委员”。“我老板在隔壁小区有5个单元的房子，所以我就身兼两职。”林先生笑着解释道。

鼎园大楼实行的是台湾最普遍的业主自营式物业管理。所谓业主自营式物业管理，和大陆的业委会自治模式相似，由楼房业主自己打理。台湾物业管理学会秘书陈女士说，早期台湾小区的建筑物大多只有一幢，因而这种形式最为多见。

业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理。整个小区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物，由管委会管理。

管委会管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。“几乎每个业主都会轮到当管委会成员，因而每个业主对小区的责任心也比较强。”林先生说道。

台湾地区的小区均实行住户公约制度，公约中明确规定，所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁。如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，这也为自营管理创造了条件。在这一前提下，每个户主每月需缴交的管理费经济负担并不重。

社会分工细化

小区各种服务均外包

台湾物业管理学会秘书陈女士介绍，台湾的住宅小区管理涉及的同样是业主委员会与物业管理公司。不过，住宅小区管理的相关事务均由业主“自主”决定，包括选举业主委员会、是否聘请物业管理公司、确定物业管理收费标准等，与政府部门无关。

同时，受聘的物业管理公司不能直接向业主收管理费，而是由业主委员会收取后存入专门账户，按月向物业公司拨付。业主委员会的“监察委员”和“财务委员”履行“会计、出纳”的职责，共同负责拨付费用。

陈女士解释，如果物业公司服务不好，业主委员会有权解聘，无需政府部门介入。

采访中，海都驻台记者发现，有意思的是，台湾的物业管理队伍非常精干，一般专职人员都很少。对此，物业资深从业人员杨先生透露，这是因为小区内的保安都是外包服务。据介绍，台湾物业公司的市场化程度比较高，像大陆常见的开发商自己组建物业服务公司管理自己房产的情况很少。物业服务公司主要是管理型的，专业管理和服务基本上分离，清洁、绿化、灭虫、设备管理等一般都分包给相关的专业服务公司。

社会分工的细化，在这种模式下，物业企业的运营成本相对低一些，但管理的水平和效率却很高，出现业主欠缴物业费的现象也鲜有出现。

陈女士说，偶尔出现业主和物业因物业费缴交而出现纠纷现象，每个社区内都成立了专门的社区调解委员会，予以调解。调解不成功的，则通过走法律途径解决。