与房屋销售市场的低迷不同，近期全国各地的房屋出租价格却逆势飙升。在北京，5月份房租价格同比上涨超过20%，部分超过50%。同样现象也出现在全国不少城市。

围绕房租的突然上涨，一些分析观点给出了如下几个原因：其一，5、6月份是大学生的集中毕业期，由此导致租房需求大幅增长；其二，长期以来房屋租金涨幅低于房价涨幅，房租本身有补涨需求；其三，房屋中介操纵市场价格推动租金上涨。

这三个理由看似有其道理，但恐怕并不全面。大学生集中毕业每年都是如此，但此前从未见因此而大幅度推升房租的现象。而所谓房租“补涨”的说法在理论上也站不住脚，因为之前房价持续上涨，所以买卖房产者均可受益其中，享受房价上涨带来的保值增值效应。而房租上涨则是零和博弈，租房者根本无法享受到房屋增值的收益，因此房价飙升之后并不必然带动房租上涨。至于房屋中介推动一说，即便形式上客观存在但也绝非是导致房租上涨的实质因素。房屋中介依靠买卖或租赁成交获得佣金收益，面对潜在的交易客户，中介的首要诉求是促使其达成交易而无论成交价格的高低。

在笔者看来，近期房租价格明显飙升与房地产调控政策进入到攻坚期密切相关。鉴于房地产调控政策依然处于强势，市场中长期累积的刚性需求开始“转买为租”，由此导致租房市场需求大幅增长，并最终推高了房屋租金。之所以租房需求会在5月份开始爆发，完全符合房产刚性需求的交易规律。本轮房产调控始于去年11月份，一般经验显示，刚性需求所能容忍的政策观望期就在半年左右。也就是说，恰好到今年5月份房产市场刚性需求面临着重大选择，或者放弃对调控政策的信心买房入市，或者干脆放弃买房愿望选择独立租房居住。正是因为刚性需求集中选择了后者，才最终导致房租价格上涨。