困惑所在

据吴海泳介绍，常州市房投公司在2009年的30亿元融资中，大部分来自银行贷款。

“我们成立的时机比较好，当时中央在执行适度宽松的货币政策，对我们贷款带来很好的机会，现在虽然还在执行，但已经有所收紧了。”吴海泳说。

按照常州市房管局的计划，将有四条还贷渠道。但在行业走势未定的2010年，房投公司还款能力将遭遇挑战。

其一是财政拨款。吴海泳透露，目前中央政府设立了廉租住房资金专户，其来源是土地出让金的10%、公积金、财政预算安排和社会捐赠。但按正常政府财政预算，这部分资金并不多。“在常州房地产市场去年还不错的情况下，我们一年财政廉租住房专户也只有1.5亿元。”吴海泳说。

其二为土地收益。3000亩生地经开发整理后，入市交易，一部分差价用于还贷。戴晓荣透露，土地开发完成入市后的收入，不仅是房投公司还贷的主要资金来源，更将成为下一个五年计划中保障房建设的最主要资金来源。

戴晓荣直言，政府财政资金不足，最大的资源就是土地。“如果按照2009年下半年的市场状况，资金没有问题。”

他透露，常州市在2009年的房地产交易量为1082万平方米，在江苏省排名第三，仅次于热点城市南京和苏州。

但接下来的土地市场，是否能维持2009年的热度？这仍是未知数。

按照常州市的规定，经济适用房可以入市，但要归还8万元的货币补贴，这被视为还款的第三个资金来源。

第四个来源则是开发商缴纳的易地建设费。“这个政策是2009年下半年开始的，数字无法测算。我们预测一年有1亿到2亿元的收入。”吴海泳说。

由于宏观经济形势的不确定性，常州市已开始考虑改变房投公司的资金来源架构。除了土地收入，吴海泳也曾思考过如何引入市场机制。

“比如BOT模式解决资金的多渠道。但投资就要有回报，现在我们市场的租售比，达不到他们的需要，对社会资金没有吸引力。”吴海泳说。

按6000元单价计算，一套100平方米的房子总价为60万。目前常州的租金水平大约在10元/平方米/月，一年租金收入大概为1.8万元，租金回报率约为3%，甚至低于长期银行利率。而常州的公共租赁房的租金是3.5元/平方米/月。租金回报率仅为1%，“谁会来投资呢？”

同时需要考虑的一个问题是，保障要落实到何种程度，保障面如何界定？

吴海泳曾赴北京参加《住房保障法》的讨论，尽管草案尚未出台，但他透露，在北大法学院和深圳市分别设计的两个版本中，“都在探讨需要建立一个什么样的保障制度，资金制度的安排、保障对象的确立，都应该成为《住房保障法》的最重要内容。”

吴海泳说，租赁型的保障住房已经成为住房保障的主体。“原来主打经适房，但现在廉租房和公租房是未来更侧重的。”

“如果就业和收入稳定、房价市场稳定，还是租房合适。但现在大家的心理预期不稳定，比如1500元/月的租金价格，能不能让我租60年？”吴海泳对此也很是困惑。