得益于资本平台

2009年上半年，为打破资金瓶颈，常州组建公共住房建设投资发展公司(以下称房投公司)。“它是一个投融资平台，主要职能是筹集资金用于住房保障的各种支出，另外负责建设一部分房源。”吴海泳告诉《财经国家周刊》记者。

房投公司成立的初衷并非针对公共租赁房。吴海泳透露，“本来是要解决经济适用房的货币化补贴问题。”

在各地纷纷陷入经济适用房存废之争时，常州在2009年初决定停建经济适用房，代之以货币补贴，补贴标准定为每户8万元。“经适房供应政策不能一成不变，它应该和本地的市场结合起来。”吴海泳说。

与多数二、三线城市一样，当时常州房地产市场同样遭遇冰点。经过多次论证，常州最终由“补砖头”转为“补人头”。

“选择货币化，老百姓得到实惠，行业得到了发展，对政府来说也扩大了内需。”在吴海泳看来，货币化补贴的转变可谓一举多得。

而资金随之成为最大的难题。即使按1万户来补贴，也需要8亿元资金投入。“但财政补贴有限，所以成立房投公司作为住房保障的投融资平台，通过银行贷款、土地运作和市场融资，快速解决货币化补贴的资金难题。”吴海泳说。

2009年，公共租赁房呼声渐高，常州市也看到了这一保障手段的可行性，于是先行改变保障思路。房投公司的职能随之改变，过渡成为整个保障房建设的资金来源。公共租赁房所需资金也尽出于此。

吴海泳介绍，常州市房投公司注册资金为10亿元，目前融资总额达30亿元，分别来自银行贷款、土地出让收入和城市住房保障专户资金。

“完成现阶段的保障房建设，资金是绝对没有问题的。”吴海泳说。在最近的一次安居工程电话会议上，常州市政府相关人士透露，2009年常州市新开工建设公租房4000套，投入资金为16亿元。

与资金问题同样重要的是土地，这直接决定着房源的多少。

戴晓荣介绍，2009年，常州市政府向房投公司注入3000亩土地，目前已经落实了2500亩。“都是毛地，房投公司负责做一级开发，之后放到招拍挂市场上去，收益归房投公司。”

“房管和国土不是一个系统，我们的工作得到了很多部门的配合。”戴晓荣说。

利用市政府所划拨的土地，常州市在2009年有4个公共租赁房项目同时开工，建筑面积达20万平方米，可提供4000套公共租赁房。

吴海泳透露，另外两种资金来源方式是配建和市场收购。

按照常州市今年的规定，新开工的商品房，须配建3%的保障房，无偿交给政府。开发商也可以选择缴纳易地建设费来变通，这项资金将被房投公司用于自建保障房。“2009年拿到的土地将相继入市，房管局将在发预售许可证时，落实这项政策。”

第三种方式是政府到市场上收购70平方米~80平方米的小户型。“2009年上半年，开发商非常欢迎，但现在不愿意了，这部分占房源的10%左右，我们还是以自建为主。”吴海泳说。

在已开始入住的第一批公共租赁房中，有80套房源位于新北区的九州花园小区，这些房源便来自市场收购。《财经国家周刊》记者曾实地探访，该小区设施完善，绿化喜人。

房投公司的成立，让资金与土地都有了明确的来源，但它只是以公司模式来行使政府职能，尽管高效，但尚无法律依据。此时，公共租赁房的管理机制问题便浮出水面。

2009年8月，《常州市市区公共租赁住房管理办法》正式出台，在这份共八章43条的办法中，涵盖了房源筹集、资金筹集、申请和审核、配租、后续管理和法律责任六大项内容。