盘活“私租”

各地公共租赁房建设风头正劲。但在接受《财经国家周刊》记者采访的一些业内人士看来，要想达到分流购房需求、扭转“重买轻租”市场格局的效果，目前还停留在“纸上数字”的公共租赁房只是杯水车薪。

北京市最大的房产中介机构链家房地产经纪有限公司董事长左晖给《财经国家周刊》记者算了一笔账：北京市每年二手房交易量大约20万套，能够统计到的租房量大概是100万~120万套，如果能让租房量增加10万套，交易量就可能减少一半。从理论上说，就能够达到分流需求的效果。

但问题是，如果政府要掌握10万套公共租赁房，“按照一套房100万元估值，政府起码要掌握1000亿元的资产才能做这件事”。

目前北京的公共租赁房投入计划为50万平方米，按每套50平方米分割，不到1万套，占整个市场份额的1%还不到。“靠1万套房来撬动100万~120万套的市场，哪怕是周转一下，也是有问题的。”左晖说。

胡景晖告诉《财经国家周刊》记者，2008年第一季度，因市民对“奥运经济”的预期，北京市房屋租金同比上涨27.5%，引发管理者担忧，于是一个有关“规范租赁房屋市场”的课题在当年立项。这个课题的结论之一，便是启动如今的50万平方米公共租赁房计划。

作为当年该课题的参与人之一，胡景晖透露，对于是否要建设(包括收购)这50万平方米公共租赁房，课题组成员争论激烈。反对方认为50万平方米的公共租赁房投入市场“起不到任何作用”，政府还要背负资金难收回的风险，“而借助资本市场的力量，例如用BOT的模式建设，又因为投资回报率太低，不会受到青睐。”

因此，胡景晖等人提出，“还是应靠税收优惠和完善立法，鼓励老百姓来做房东，盘活民间私人房屋租赁，这样做意义更大。”在他看来，如果能让民间租房成为老百姓的一种健康理财方式，“同时也能抑制炒房。”

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士也一直持此观点。他认为，目前大城市中私人房屋租赁市场空间很大，“除了商品房出租，还有大量的民间的公房、房改房，这些房屋面积较小，相对而言也旧了，如果以相对低的租金投入市场，就能把租房这块市场盘活”。

在柴强看来，发展住房市场，不能全指望政府投入，“私人住房租赁是个重要的渠道，不能放弃”。

文林峰甚至还提出一个更为折中的办法——在私人房屋租赁领域搞“公私合营”：政府可以作为“二房东”与私人业主签订长期租约，比如5年，统一承租一批房源，再散租给社会。其好处在于，既能体现政府公共租赁住房政策的优越性，又能提高效率、盘活资源。