发达国家如何管理住房租赁

欧美住房租赁市场之所以发达，正是因为其完善的法规制度和适当的政策，能让市场有效满足租房者长期稳定的居住需求

文/禤文昊

在欧美发达国家，租赁住房的比例通常达到30%以上，在住房体系中发挥着重要作用。租赁住房比例高的瑞士、德国、荷兰等国，其居住质量、住宅设计水平也是最好的。

欧美住房租赁市场发达，是因为完善的法规制度和政策，能有效满足租房者长期稳定的居住需求。

鉴于住房是一种必需消费品，在欧美国家，住房租赁与其他房屋租赁有明确的区分。在德国，民法典将租赁严谨地分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。前者是指仅以使用为目的；后者则指以使用和收益为目的。租赁住房作为居所的，自然被归为使用租赁；而生产经营性用途房屋的租赁则属收益租赁。

显然，在欧美发达国家，住房租赁更多被视为一种住房的占有、使用形式，而不仅是房屋租赁的其中一类。这就从根本上确定了住房租赁市场会被作为住房体系的一部分来规制平衡。

基于对住房租赁特殊性的认识，欧美各国在立法精神上，往往更注重保护居所的实际使用者——租客。这体现在以下两个方面：

一是对出租住房的“可居性”有明确的底线要求。这些要求，从早期的对过度拥挤的简单管制，发展到后来的可居性评估体系的建立；从注重物质设施层面，发展到兼顾生理心理等更细微的层面。

以英国为例，2004年住房法案出台的“住房健康和安全评估体系标准”，用综合危害评估的方式，将危害分为生理要求、心理要求、传染病防护、意外事故防护四大类29个小类，并由政府工作人员按细则进行打分，根据打分结果对出租住房采取不同级别的措施进行规管。

二是对于逐出租客的程序有严格的规定。一般而言，即使租客有欠租等违约行为，业主也必须出示相关证据，获得法庭令后方可逐出租客，并且须由执法人员来具体实施。值得一提的是，为防止业主滥用收回自住这一理由，法律通常规定动用该理由收回的住房在相当一定期限内不得出租。

由于住房租赁的日常运作涉及业主和租客两个主体，不确定性太多会带来巨大的交易成本，影响市场的效率。有鉴于此，欧美发达国家百年来一直致力于对所有可能引起纠纷的问题进行合理明确的规范。

例如提前知会对方。英国规定，收回住房、退租等等的知会都必须以书面形式，并且要遵守法律规定的时间提前量——2个月、1个交租周期等(通常根据不同的租赁类型和请求类型确定)。

对于押金，美国纽约州规定，业主必须将押金存到专门账户并通知租客，利息归租客所有，业主可以依法收取1%保管费；若租金上升，业主有权要求增加押金；退租时押金必须悉数奉还，需要作抵偿用业主损失的(例如欠租、物件损坏)，必须严格符合法律规定。

此外，租金和租住权环节，一直是发达国家调控住房租赁市场的关键抓手。

上世纪70年代以后，欧美发达国家有逐步松解刚性租金管制和租住权保障以活化市场的趋势，但在加租和续约方面，仍然有不少巧妙的措施来支持合法前提下长期稳定的租居需求。

在租金问题上，起始租金虽然自由商定，但加租要受限制。英国、德国都规定至少一年才可以加租一次。德国还规定3年内加租幅度不能高于30%，除非住房经历升级改造。租客或业主对于租金水平有异议的，通常有专门的部门来仲裁处理，例如英国有租金评估委员会。仲裁采取的方式通常是与同等条件的住房租金进行比照。在这方面，德国各城市有定期进行市场租金调查来支撑相关判断。

在租期问题上，以续约为默认安排。在德国，住房租赁基本都是自动续约的不定期租赁，定期租赁只在很严格的情况下才会被允许。而且，业主在期满收回住房时，同样需要提供理由并走冗长的法律程序。而英国经过1988年和1996年住房法案后，定期租赁成为默认安排。虽然法律允许此后业主可无条件收回住房，只需提前2个月知会即可，但同时也明确，除非业主主动提议终止，否则租期结束后仍会自动转为法定不定期租赁。

与欧美发达国家相比，中国国情特殊，所处历史阶段也不同，但应积极吸收国外的先进制度和精神。(作者为清华大学建筑学院住宅与社区研究所博士)