备案登记缺失

《财经国家周刊》记者在调查中了解到，目前房屋租赁市场的立法和管理缺失，与房屋出租登记备案制度不健全有关。几年前出台的强制登记备案制度现实中并没有得到很好的落实。

据我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖估计，北京市房屋出租实际登记备案率“不足5%”。

胡景晖说，2008年，北京市公安局为提高对城市流动人口的管理力度，确立了“以房管人”的思路，与房屋出租中介机构合作，由后者代为敦促房屋租赁人进行登记备案。但情况并不理想，“目前北京的房屋出租仅有不足四成通过中介交易，其余60%的私人出租信息根本无从登记。”

即便是通过中介完成的房屋租赁交易，实际登记备案率也不理想。北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖提供的统计数据显示：自2008年8月北京租赁合同网上备案系统正式运行以来，截至2010年1月，履行了网上登记备案手续的租赁交易量仍不足总数的20%。

胡景晖说，北京的房屋租赁市场，其实是一个庞大的“黑市”：一是政府对底数不清；二是绝大多数出租行为都在法律监管之外。

在上海，我爱我家分公司目前每月有1500单左右的租赁交易量，但备案不足100单。陆英丽经理分析说，目前的管理规定是对房屋出租人征收5%的综合税，这是其逃避登记备案的主要原因；此外登记备案程序繁琐，出租人往往都不知道该找谁去登记。

3年前，宫萍等人曾建议北京学习广州等城市的经验，以街道和社区为单位，设立房屋租赁基层服务站，便于掌控市场交易数据和完善登记备案管理。

北京市政府采纳了上述建议，并明确写入2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》，规定“区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站，并保障其工作所需的经费、办公场所”，还明确了基层服务站的职能。

然而，这项明确写入地方行政法规的条款，据《财经国家周刊》记者调查，实际并未发挥作用。北京市大多数街道、社区至今没有建立房屋租赁基层服务站。“房屋租赁市场目前最大的特点是没有管理，基本上是自由市场化。”宫萍说。